Herdou um imóvel e não sabe por onde começar? Entenda por que o inventário e a partilha são indispensáveis para regularizar o bem, quais os caminhos disponíveis, como funciona a divisão entre herdeiros e quanto custa todo o processo.

Em resumo

• Sem inventário, o imóvel do falecido continua formalmente em seu nome — o que impede venda, financiamento e uso do bem como garantia pelos herdeiros.
• Existem duas modalidades: inventário extrajudicial (mais rápido, feito em cartório, quando há consenso e nenhum herdeiro incapaz) e inventário judicial (obrigatório em caso de testamento, herdeiro incapaz ou desacordo entre as partes).
• A partilha não precisa ser igualitária: os herdeiros podem, de comum acordo, dividir os bens de forma diferente, e até renunciar ou ceder sua parte a outro herdeiro.
• Os custos envolvem o ITCMD (imposto estadual sobre herança), custas de escritura e registro, e honorários advocatícios — estes últimos negociados caso a caso, sem tabela única.
• O Código de Processo Civil prevê prazo de 2 meses (60 dias) para abertura do inventário, e o Paraná tem regras próprias de ITCMD que precisam ser verificadas atualizadas antes de qualquer decisão sobre prazo e eventual penalidade.

O imóvel que fica “congelado” enquanto o inventário não é feito

É uma situação recorrente: os pais falecem, os filhos continuam usando a casa ou o terreno normalmente, mas o inventário nunca é feito — seja por falta de tempo, por desentendimento entre os herdeiros, ou por acreditar que “não há pressa”. O problema é que, enquanto isso, o imóvel permanece formalmente em nome do falecido, o que impede qualquer um dos herdeiros de vender, financiar ou usar o bem como garantia sozinho.

Este artigo explica por que o inventário e a partilha são etapas indispensáveis para regularizar um imóvel herdado, como funcionam as modalidades judicial e extrajudicial, como a partilha pode ser negociada entre os herdeiros, quais são os custos envolvidos e o que considerar quanto ao prazo legal no Paraná.

Por que o inventário é indispensável para regularizar o imóvel?

O falecimento transmite automaticamente a propriedade aos herdeiros (o chamado princípio da saisine), mas essa transmissão só se torna formal e registrável depois que o inventário é concluído e a partilha é levada ao registro de imóveis. Antes disso, a matrícula do imóvel continua em nome do falecido, o que impede qualquer negociação segura do bem — venda, doação, financiamento ou uso como garantia.

Modalidades de inventário: extrajudicial e judicial

Inventário extrajudicial

Feito diretamente em cartório de notas, por meio de escritura pública, é a via mais rápida. Exige, cumulativamente: que todos os herdeiros sejam maiores e capazes; que haja consenso entre eles sobre a partilha; e que não exista testamento (salvo situações específicas em que o testamento já tenha sido registrado e homologado judicialmente, conforme entendimento aplicável ao caso). É obrigatória a participação de advogado.

Inventário judicial

É necessário quando há herdeiro incapaz (menor de idade ou pessoa sem plena capacidade civil), quando existe testamento, ou quando não há consenso entre os herdeiros sobre a partilha. Tramita perante o Poder Judiciário, com prazo processual próprio, sendo o caminho adequado para resolver divergências entre as partes.

Como funciona a partilha: ela não precisa ser igualitária

Um dos pontos menos conhecidos pelos herdeiros é que a partilha não é obrigatoriamente igualitária em valor de cada bem. Respeitados os direitos de cada herdeiro sobre o monte total da herança (e a legítima dos herdeiros necessários, quando aplicável), os herdeiros podem, de comum acordo, combinar uma divisão diferente: um fica com o imóvel e outro recebe valores ou outros bens equivalentes, por exemplo, desde que todos concordem com os termos.

Essa flexibilidade é útil quando há um imóvel de interesse específico de apenas um herdeiro (como a casa onde a família reside), evitando a venda forçada do bem apenas para viabilizar uma divisão estritamente igualitária.

Renúncia e cessão de herança entre os herdeiros

Os herdeiros também podem optar por abrir mão de sua parte na herança, de duas formas principais:

• Renúncia à herança: o herdeiro declara, por escritura pública ou termo judicial, que não deseja receber sua parte, sem indicar beneficiário específico — nesse caso, sua quota é redistribuída entre os demais herdeiros da mesma classe.
• Cessão de direitos hereditários: o herdeiro transfere sua parte a uma pessoa determinada (outro herdeiro ou terceiro), o que costuma ter tratamento tributário equivalente ao de uma doação, podendo gerar incidência adicional de imposto.

Quanto custa: ITCMD, escritura, registro e honorários

Não existe um valor fixo e único para o “custo do inventário”: ele varia conforme o valor dos bens, o número de herdeiros, a modalidade escolhida e a eventual existência de disputas. Uma estimativa confiável só é possível após a análise do caso concreto.

Prazo para abrir o inventário e a questão da multa

O Código de Processo Civil (art. 611) estabelece o prazo de 2 meses (60 dias), contados da data do falecimento, para que o inventário seja instaurado — seja na via judicial, seja na extrajudicial —, com prazo de até 12 meses para sua conclusão, admitida prorrogação justificada.

Quem pode precisar desse serviço?

• Famílias em que um dos pais ou ambos já faleceram e o imóvel segue no nome do falecido.
• Herdeiros que querem vender ou financiar um imóvel herdado e descobrem que a documentação está pendente.
• Herdeiros que desejam formalizar um acordo de partilha diferente do estritamente igualitário.
• Famílias com inventários muito antigos, parados há anos, que agora precisam ser retomados.
• Herdeiros que pretendem renunciar ou ceder sua parte da herança a outro membro da família.

Consequências práticas de não fazer o inventário

• Impossibilidade de vender, financiar ou dar o imóvel em garantia enquanto ele estiver em nome do falecido.
• Acúmulo de pendências fiscais (IPTU, taxas) em nome de pessoa falecida, dificultando a regularização posterior.
• Risco de conflitos futuros entre herdeiros quanto ao uso, à venda ou à administração do imóvel.
• Possível incidência de multa e juros sobre o ITCMD, conforme a legislação estadual vigente no momento da abertura do inventário.
• Dificuldade crescente de reunir documentos e localizar herdeiros à medida que o tempo passa, especialmente em famílias grandes ou dispersas geograficamente.

O que fazer agora?

1. Reúna a certidão de óbito e os documentos do imóvel (matrícula atualizada, IPTU).
2. Levante a relação de herdeiros e verifique se todos são maiores e capazes.
3. Converse com os demais herdeiros sobre a forma de partilha desejada.
4. Avalie se o caso comporta a via extrajudicial (mais rápida) ou exige a via judicial.
5. Busque orientação jurídica individual para estimar custos e conduzir o processo.

O inventário e a partilha são etapas indispensáveis para que um imóvel herdado possa ser regularizado, vendido, financiado ou transmitido com segurança. A escolha entre a via judicial e a extrajudicial, a forma de divisão dos bens — que não precisa ser igualitária — e os custos envolvidos (ITCMD, escritura, registro e honorários) dependem das circunstâncias específicas de cada família. Adiar o processo tende a agravar pendências fiscais e o risco de conflitos entre herdeiros, por isso buscar orientação jurídica assim que possível é o caminho mais seguro.

Se você é herdeiro de um imóvel e o inventário ainda não foi feito — ou está parado há tempos —, reúna a documentação disponível e converse com os demais herdeiros sobre a forma de partilha desejada. Quanto mais cedo o processo for iniciado, menor o risco de acúmulo de pendências fiscais e de conflitos familiares.

Nosso escritório conta o sócio Dr. Carlos Alberto Zonta Junior, OAB/PR nº 77920 que é especialista em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito, com mais de 10 anos de experiência na área. O escritório está localizado em Maringá-PR e presta atendimento em todo o território nacional, de forma presencial e remota.

Perguntas frequentes

Todo inventário precisa ser feito na Justiça?

Não. Quando há consenso entre herdeiros maiores e capazes e não há testamento, o inventário pode ser feito de forma extrajudicial, diretamente em cartório.

A partilha precisa dividir tudo igualmente entre os herdeiros?

Não necessariamente. Respeitados os direitos de cada herdeiro sobre o monte da herança, é possível combinar uma divisão diferente, desde que todos concordem.

Um herdeiro pode simplesmente abrir mão da sua parte?

Sim, por meio de renúncia à herança ou de cessão de direitos hereditários a outro herdeiro, cada uma com efeitos jurídicos e tributários próprios que devem ser avaliados antes da decisão.

Quanto custa, em média, um inventário?

Não há valor padrão: depende do ITCMD sobre os bens, das custas de escritura e registro e dos honorários advocatícios negociados para o caso, que variam conforme a complexidade do processo.

Existe multa se o inventário não for aberto em até 60 dias no Paraná?

Esse é um ponto que exige confirmação atualizada junto à legislação estadual vigente, já que há informações divergentes entre fontes sobre a existência de penalidade específica no Paraná. O prazo de 60 dias previsto no Código de Processo Civil, de qualquer forma, deve ser observado.

Posso vender minha parte do imóvel antes de concluir o inventário?

Em regra, apenas os direitos hereditários (e não o imóvel especificamente) podem ser cedidos antes da partilha, e isso exige formalidades próprias — a análise individual é recomendável antes de qualquer negociação nesse sentido.