A rescisão de um contrato de compra e venda de lote, popularmente conhecida como distrato, é uma situação complexa que frequentemente gera dúvidas e litígios, especialmente quando o comprador já realizou obras ou melhorias no terreno. Quando o distrato ocorre por inadimplência do comprador, a questão das benfeitorias ganha ainda mais relevância, exigindo uma análise cuidadosa à luz da legislação e da jurisprudência atual.

Neste artigo, abordaremos de forma clara e objetiva os direitos e deveres tanto dos compradores quanto das loteadoras e incorporadoras diante das benfeitorias realizadas em lotes objeto de distrato.

Entendendo as Benfeitorias

Antes de adentrarmos nas regras do distrato, é fundamental compreender o que a lei considera como benfeitoria. O Código Civil brasileiro classifica as benfeitorias em três categorias distintas, o que impacta diretamente no direito à indenização:

1. Benfeitorias Necessárias: São aquelas indispensáveis para a conservação do bem ou para evitar a sua deterioração. No contexto de um lote, exemplos incluem obras de contenção de encostas, muros de arrimo ou sistemas de drenagem essenciais para evitar desmoronamentos.
   
2. Benfeitorias Úteis: São obras que aumentam ou facilitam o uso e gozo do bem, embora não sejam estritamente necessárias para sua conservação. A construção de uma casa, a pavimentação do acesso ou a instalação de redes de água e energia elétrica são exemplos clássicos.
   
3. Benfeitorias Voluptuárias: São aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou de elevado valor. Um jardim ornamental sofisticado ou uma piscina se enquadram nesta categoria.

O Direito à Indenização no Distrato por Inadimplência

A principal dúvida que surge no distrato por inadimplência é: o comprador que deixou de pagar as parcelas perde o direito de ser ressarcido pelo que construiu no lote?

A resposta, fundamentada na Lei 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) e na jurisprudência pacificada, é não. O artigo 34 da referida lei é claro ao estabelecer que “em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas”.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) e o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJPR) têm reafirmado consistentemente esse entendimento. O objetivo da lei é evitar o enriquecimento sem causa da loteadora, que não pode retomar o terreno valorizado pelas construções do comprador sem a devida compensação.

O Requisito Fundamental: A Regularidade da Obra

Embora o direito à indenização seja garantido, ele não é absoluto. O parágrafo 1º do artigo 34 da Lei 6.766/79 impõe uma condição crucial: a indenização pressupõe a regularidade da benfeitoria ou acessão, ou a possibilidade de sua regularização.

Isso significa que construções erguidas em desacordo com a lei (sem alvará da prefeitura, desrespeitando recuos obrigatórios ou normas ambientais) ou em violação às regras do contrato e do loteamento não são passíveis de indenização.

A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a prova da regularidade da obra deve ser produzida na fase de conhecimento do processo judicial (durante a discussão do direito), não podendo ser postergada para a fase de liquidação de sentença (momento de calcular o valor).

Entretanto, as benfeitorias irregulares são sujeitas a sanções administrativas, as quais não podem ser imputadas ao promitente vendedor. Dessa forma, antes de decidir sobre a obrigação de indenização por benfeitorias, é necessário verificar se as irregularidades da obra são passíveis de regularização. Caso comprovada a possibilidade de sua regularização, também será possível pleitear sua indenização.

Os custos para regularização da obra devem ser abatidos do valor da indenização da benfeitoria, já que são de responsabilidade do promitente comprador, assim como eventual necessidade de demolição da obra em razão de suas irregularidades. Por isso é imprescindível a verificação quanto à possibilidade de ser sanada ou não a irregularidade.

Portanto, para o comprador, é vital garantir que todas as obras possuam as devidas licenças. Para a loteadora, a verificação da regularidade é o primeiro passo para contestar eventuais pedidos de indenização indevidos.

Perspectivas Estratégicas

Para o Comprador

A inadimplência não significa a perda total do investimento. É essencial reunir todos os comprovantes de despesas com materiais e mão de obra, além dos projetos aprovados e alvarás, para garantir a justa indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias. Quanto às voluptuárias, caso a loteadora não deseje indenizá-las, o comprador tem o direito de retirá-las, desde que isso não danifique o imóvel.

Para a Loteadora/Incorporadora

A gestão de distratos exige rigor técnico. É fundamental realizar vistorias detalhadas para atestar a existência e, principalmente, a regularidade de qualquer construção no lote retomado. A ausência de licenças municipais é argumento sólido para afastar o dever de indenizar. Além disso, a correta aplicação das deduções previstas na Lei do Distrato garante a mitigação dos prejuízos causados pela inadimplência.

Conclusão

A resolução de contratos de loteamento envolvendo benfeitorias demanda uma análise minuciosa de cada caso concreto. A interseção entre o Código Civil, a Lei de Parcelamento do Solo e a Lei do Distrato cria um cenário onde a documentação adequada e a atuação preventiva são essenciais para a proteção dos direitos de ambas as partes. A regularidade das obras e a correta aplicação das teses firmadas pelos tribunais superiores são os pilares para um distrato justo e equilibrado.

Carlos Alberto Zonta Junior
Advogado, pós graduado em Direito Imobiliário
OAB/PR 77920