A adjudicação compulsória extrajudicial permite registrar o imóvel em nome de quem pagou o preço quando o vendedor não assina a escritura. Criada pela Lei 14.382/2022 (art. 216-B da Lei de Registros Públicos), ela é feita no Registro de Imóveis, por advogado, com contrato, prova de quitação, ata notarial, certidões e ITBI pago, e não exige que o contrato tenha sido registrado antes.
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Serve para quem tem promessa ou cessão de compra quitada e o vendedor não outorga a escritura definitiva.
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Desde a Lei 14.382/2022, o pedido pode ser feito direto no Registro de Imóveis, sem processo judicial e sem registro prévio do contrato.
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Exige contrato, prova de pagamento, notificação do vendedor, ata notarial, certidões, ITBI e advogado. Com oposição, o caso vai para a Justiça.
O que é adjudicação compulsória
É o procedimento pelo qual quem comprou e quitou o imóvel obtém o registro em seu nome sem a assinatura do vendedor. A decisão do juiz ou o ato do registrador substitui a escritura que o vendedor deveria ter assinado.
Ela é indicada quando existe:
- promessa ou compromisso de compra e venda, ou cessão de direitos;
- prova de que o preço foi pago;
- recusa, impossibilidade ou omissão do vendedor em assinar a escritura definitiva.
Judicial ou extrajudicial?
Até 2022, a adjudicação compulsória dependia sempre de ação judicial. A Lei 14.382/2022 incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos e permitiu o procedimento direto no Registro de Imóveis da situação do imóvel. O CNJ regulamentou o tema no Provimento 150/2023.
| Extrajudicial | Judicial | |
|---|---|---|
| Onde tramita | Registro de Imóveis | Vara cível |
| Quando faz sentido | Documentação completa e sem oposição | Há conflito, oposição ou documentos frágeis |
| Advogado | Obrigatório | Obrigatório |
| Registro prévio do contrato | Não é exigido | Não é exigido (Súmula 239 do STJ) |
Requisitos e documentos
O art. 216-B da Lei de Registros Públicos lista o que deve acompanhar o pedido:
- Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão, ou de sucessão, quando for o caso.
- Prova do inadimplemento do vendedor: ele é notificado pelo Registro de Imóveis e, em 15 dias, não celebra a escritura.
- Ata notarial lavrada por tabelião, com a identificação do imóvel, a qualificação do comprador, a prova do pagamento e a caracterização do inadimplemento.
- Certidões dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, mostrando que não há litígio sobre o contrato.
- Comprovante de pagamento do ITBI.
- Procuração com poderes específicos para o advogado.
A prova de quitação é o coração do pedido: recibos, comprovantes bancários, declaração de quitação, extratos. Quanto mais completa, mais segura a tramitação.
Como funciona o procedimento
- Diagnóstico: análise da matrícula, do contrato, da cadeia de cessões e das provas de pagamento.
- Ata notarial no Cartório de Notas.
- Protocolo do requerimento no Registro de Imóveis, por advogado.
- Notificação do vendedor (ou dos herdeiros) para outorgar a escritura em 15 dias.
- Análise do registrador: sem impugnação fundamentada e com os requisitos cumpridos, o imóvel é registrado em nome do comprador.
Se houver oposição que não possa ser resolvida no cartório, a discussão segue para a via judicial.
E se o vendedor faleceu?
A obrigação de transferir passa ao espólio e aos herdeiros. O procedimento continua possível, com a notificação deles. Em alguns casos, a solução passa pelo inventário do vendedor, com autorização para a escritura. A escolha depende da situação do inventário e das provas.
Adjudicação ou usucapião?
São caminhos diferentes. A adjudicação parte de um contrato quitado com vendedor identificado. A usucapião parte da posse prolongada, mesmo sem contrato. Quem tem contrato e prova de pagamento costuma ter na adjudicação um caminho mais direto.
Erros comuns
- Começar o procedimento sem ter a prova de quitação completa.
- Ignorar cessões intermediárias: toda a cadeia de contratos precisa estar documentada.
- Esquecer o ITBI, que é condição para o registro.
- Escolher a usucapião quando a adjudicação seria mais simples, ou o contrário.
Perguntas frequentes
Preciso ter o contrato registrado para pedir a adjudicação?
Não. A Lei 14.382/2022 dispensa o registro prévio da promessa no procedimento extrajudicial, e a Súmula 239 do STJ afirma o mesmo para a via judicial.
Contrato de gaveta serve para adjudicação compulsória?
Pode servir, desde que comprove a promessa ou cessão de compra e a quitação do preço. A análise considera toda a cadeia de contratos até o titular da matrícula.
Quanto tempo leva a adjudicação extrajudicial?
Depende do cartório, da notificação do vendedor e da documentação. Sem oposição, tende a ser mais rápida que a ação judicial.
O vendedor pode impedir a adjudicação?
Ele pode apresentar impugnação. Se ela for fundamentada e não for resolvida no cartório, a discussão vai para a Justiça.
Conclusão
A adjudicação compulsória extrajudicial tornou mais simples regularizar o imóvel de quem pagou e não recebeu a escritura. O sucesso depende da prova de quitação, da cadeia de contratos e do cumprimento de cada requisito do art. 216-B.
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Fontes e legislação consultada
Normas e precedentes citados neste artigo, com link para o texto oficial quando disponível. Conteúdo revisado em 9 de outubro de 2026.
- Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), art. 216-B
- Lei 14.382/2022
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.417 e 1.418
- STJ, Súmula 239 (adjudicação compulsória sem registro do compromisso)
- Provimento CNJ 150/2023 (regulamenta a adjudicação compulsória extrajudicial)
Aviso legal: conteúdo de caráter exclusivamente informativo e educativo, em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e o Provimento 205/2021. Não constitui consulta jurídica nem promessa de resultado. Cada caso exige análise individual por advogado.
