Antes de pagar o sinal, peça a matrícula atualizada com ônus e ações, as certidões dos distribuidores cíveis, federais e trabalhistas e de protesto do vendedor, a certidão de débitos de IPTU e a declaração de quitação do condomínio. Elas mostram penhoras, dívidas e processos que podem levar à perda do imóvel ou a cobranças inesperadas.
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A matrícula atualizada é o documento central: mostra quem é o dono e se há penhora, hipoteca, indisponibilidade ou ação registrada.
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As certidões do vendedor revelam processos e dívidas que podem atingir o imóvel depois da compra, e servem como prova da sua boa-fé.
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IPTU e condomínio atrasados acompanham o imóvel: confira antes e preveja no contrato quem paga.
Por que pedir certidões se a matrícula está "limpa"?
Desde a Lei 13.097/2015, vale o princípio da concentração na matrícula: em regra, o comprador de boa-fé não pode ser surpreendido por ônus ou ações que não estavam averbados na matrícula.
Mesmo assim, as certidões do vendedor continuam importantes:
- elas mostram processos que ainda não chegaram à matrícula, mas podem chegar;
- ajudam a provar a sua boa-fé se, no futuro, alguém alegar fraude à execução (art. 792 do CPC e Súmula 375 do STJ);
- revelam riscos práticos, como vendedor com muitas execuções, empresa em dificuldade ou disputa familiar.
Checklist: certidões do imóvel
| Documento | Onde | O que revela |
|---|---|---|
| Matrícula atualizada (inteiro teor, ônus reais e ações reipersecutórias) | Registro de Imóveis | Proprietário, área, penhoras, hipotecas, alienação fiduciária, indisponibilidade, usufruto, ações |
| Certidão negativa de débitos de IPTU | Prefeitura | Impostos e taxas atrasados |
| Declaração de quitação do condomínio | Síndico ou administradora | Taxas em aberto, que acompanham o imóvel (art. 1.345 do CC) |
| Cadastro imobiliário e habite-se | Prefeitura | Se a construção está regular e averbada |
| Certidão de ônus de enfiteuse/foro, quando houver | Registro / SPU | Laudêmio e foro em terrenos de marinha ou aforados |
Checklist: certidões do vendedor
Para todos os vendedores (e cônjuges, se casados em regime que exija participação):
- Distribuidores cíveis da Justiça Estadual, incluindo execuções fiscais, na comarca do imóvel e do domicílio do vendedor;
- Justiça Federal;
- Justiça do Trabalho e CNDT (Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas);
- Tabelionatos de protesto;
- Certidão de débitos federais (Receita e PGFN), especialmente se o vendedor for empresa;
- documentos pessoais e certidão de estado civil atualizada.
Se o vendedor for empresa, acrescente contrato social atualizado, certidões da empresa e prova de quem pode assinar.
O que fazer se aparecer algo nas certidões
Nem toda certidão "positiva" impede o negócio. O que importa é avaliar:
- se o processo pode atingir o imóvel ou o patrimônio do vendedor;
- se o valor envolvido é compatível com o patrimônio que ele terá depois da venda;
- se é possível quitar a dívida com parte do preço, com baixa registrada antes da escritura;
- se a hipoteca ou alienação fiduciária será liberada pelo banco na própria operação.
O contrato deve prever essas condições de forma clara, com o pagamento atrelado à apresentação dos documentos.
Passo a passo antes do sinal
- Peça a matrícula atualizada e confira se o vendedor é mesmo o proprietário.
- Solicite as certidões do imóvel e de todos os vendedores.
- Confira IPTU e condomínio e defina no contrato quem paga o que estiver em aberto.
- Verifique a regularidade da construção (habite-se e averbação).
- Só então assine a promessa de compra e venda, com cláusulas de condição e prazos para escritura e registro.
Erros comuns
- Pagar sinal antes de ver a matrícula atualizada.
- Pedir certidões só do vendedor principal e esquecer o cônjuge ou outros coproprietários.
- Ignorar execuções fiscais e trabalhistas porque "não estão na matrícula".
- Fechar negócio de imóvel com construção não averbada sem prever a regularização.
Perguntas frequentes
Quais certidões são obrigatórias para lavrar a escritura?
A lei exige um conjunto mínimo para a escritura. Para a sua segurança, porém, o recomendável é um checklist mais amplo, que inclua certidões do vendedor em várias esferas.
Por quanto tempo as certidões valem?
Em geral, 30 dias, mas o prazo varia conforme o órgão. O ideal é tirá-las perto da assinatura.
Comprei e depois apareceu uma penhora. Perco o imóvel?
Depende. Se a penhora não estava registrada e você agiu de boa-fé, há proteção pela Lei 13.097/2015 e pela Súmula 375 do STJ. As certidões tiradas na compra ajudam a provar essa boa-fé.
Preciso de advogado para conferir as certidões?
Não é obrigatório, mas a leitura técnica da matrícula e dos processos evita riscos que não aparecem numa olhada rápida, principalmente em compras de valor alto.
Conclusão
Comprar um imóvel com segurança começa antes do sinal. A matrícula atualizada e as certidões do vendedor são baratas perto do risco que evitam, e dão a você a prova de boa-fé caso algum problema apareça depois.
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Fontes e legislação consultada
Normas e precedentes citados neste artigo, com link para o texto oficial quando disponível. Conteúdo revisado em 9 de outubro de 2026.
- Lei 13.097/2015, art. 54 (concentração de atos na matrícula)
- Lei 7.433/1985 (requisitos da escritura pública)
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 792 (fraude à execução)
- Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.345 (débitos de condomínio)
- STJ, Súmula 375 (fraude à execução e boa-fé do adquirente)
Aviso legal: conteúdo de caráter exclusivamente informativo e educativo, em conformidade com o Código de Ética e Disciplina da OAB e o Provimento 205/2021. Não constitui consulta jurídica nem promessa de resultado. Cada caso exige análise individual por advogado.
