ITBI: quem paga, quando é devido e qual a base de cálculo correta

O que é o ITBI

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é cobrado pelo município sempre que a propriedade de um imóvel é transferida de forma onerosa, como numa compra e venda, numa permuta ou numa arrematação em leilão. Ele está previsto no art. 156, II, da Constituição e cada município tem a sua própria lei com alíquota, prazos e isenções.

Não se confunde com o ITCMD, que é estadual e incide na herança e na doação.

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

A lei do município define quem é o contribuinte. Na grande maioria dos casos, é o comprador (adquirente).

O contrato pode combinar que o vendedor arque com o custo, mas esse acordo vale apenas entre as partes. Perante a prefeitura, quem responde é quem a lei municipal indica. Se o combinado não for cumprido, a discussão é entre comprador e vendedor.

Quando o imposto é devido

O Supremo Tribunal Federal decidiu, no Tema 1.124, que o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que acontece com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Na prática, muitos municípios exigem a guia paga antes da escritura, e os cartórios costumam pedir o comprovante. A cobrança antecipada, sobre promessas ou cessões ainda não registradas, pode ser discutida conforme o caso.

Qual é a base de cálculo correta

Este é o ponto que mais gera cobrança indevida. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça fixou três teses no Tema 1.113:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não está vinculada à base do IPTU.
2. O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado. Essa presunção só pode ser afastada pela prefeitura por meio de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).
3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com um valor de referência fixado de forma unilateral.

Ou seja: se você comprou por um preço compatível com o mercado e a guia veio calculada sobre um "valor venal de referência" maior, há fundamento para questionar.

E no leilão?

Na arrematação, a jurisprudência considera como base o valor da arrematação, e não a avaliação feita no processo ou um valor de referência da prefeitura. Esse ponto pesa na conta de quem compra imóvel em leilão.

Situações que mudam o ITBI

Alíquotas, isenções e prazos variam: em Maringá e em qualquer outra cidade, a referência é sempre a lei municipal vigente.

Paguei a mais. Dá para pedir de volta?

Sim. Quem recolheu o ITBI sobre uma base maior do que o valor da transação pode pedir a restituição da diferença, por via administrativa ou judicial. O prazo, em regra, é de 5 anos contados do pagamento (art. 168 do CTN).

O que reunir:

• guia e comprovante de pagamento do ITBI;
• escritura ou contrato com o preço da transação;
• documentos que mostrem que o preço era compatível com o mercado, como avaliação, anúncios e laudos.

Passo a passo para não pagar além do devido

1. Confira a guia antes de pagar: qual base foi usada e de onde veio esse valor.
2. Compare com o preço da escritura ou do contrato.
3. Se a base for um valor de referência maior, avalie a impugnação administrativa ou a medida judicial antes do pagamento.
4. Guarde todos os comprovantes, inclusive se optar por pagar para não atrasar a escritura.

Erros comuns

• Pagar sobre o "valor venal de referência" sem conferir o preço real da transação.
• Achar que o contrato entre comprador e vendedor muda quem a prefeitura vai cobrar.
• Confundir ITBI (compra) com ITCMD (herança e doação).
• Deixar passar o prazo de 5 anos para pedir a restituição.

Conclusão

O ITBI costuma ser o maior custo de cartório numa compra de imóvel, e por isso vale conferir a guia. Pelo entendimento atual do STF e do STJ, o imposto é devido com o registro e deve ser calculado sobre o valor real da transação.

Se a guia veio acima do preço pago, ou se você já pagou a mais nos últimos 5 anos, uma análise dos documentos mostra se há valor a recuperar. A Zonta Advocacia atende em Maringá/PR e de forma on-line em todo o Brasil.