Com aluguel em atraso, o proprietário pode ajuizar ação de despejo por falta de pagamento (Lei 8.245/1991), sem notificação prévia obrigatória, e cobrar os valores no mesmo processo. Se o contrato não tiver garantia, cabe liminar para desocupação em 15 dias, com caução de 3 aluguéis. O inquilino pode evitar o despejo pagando o débito atualizado em 15 dias após a citação.
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O despejo por falta de pagamento não exige notificação prévia, e a cobrança dos aluguéis pode ser feita no mesmo processo.
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Sem garantia no contrato (fiador, caução, seguro-fiança), cabe liminar para desocupar em 15 dias, mediante caução de 3 aluguéis.
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O inquilino pode "purgar a mora" pagando tudo em 15 dias, mas só uma vez a cada 24 meses.
Quando cabe o despejo por falta de pagamento
A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) permite a rescisão da locação por falta de pagamento de aluguel e encargos (art. 9º, III). Não há um número mínimo de meses: um aluguel em atraso já autoriza a ação.
Diferente de outras hipóteses de retomada, o despejo por falta de pagamento não exige notificação prévia. Ainda assim, uma notificação ou tentativa de acordo documentada pode ajudar a resolver mais rápido.
A liminar de 15 dias
O art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato prevê liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino, quando o contrato não tem nenhuma das garantias previstas na lei (caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas). O proprietário precisa prestar caução equivalente a 3 meses de aluguel.
Se o contrato tem fiador ou outra garantia, a liminar por esse fundamento não se aplica, e o despejo segue o rito normal, com a vantagem de poder cobrar também o garantidor.
Purgação da mora: o inquilino pode evitar o despejo
Depois de citado, o inquilino tem 15 dias para pagar o débito atualizado, com multa, juros, custas e honorários. É a chamada purgação da mora (art. 62, II). Se pagar, a ação de despejo é extinta.
Esse direito tem limite: não pode ser usado se o inquilino já purgou a mora nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único).
Cobrança dos aluguéis no mesmo processo
O pedido de despejo pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso, inclusive contra o fiador, se ele for incluído na ação (art. 62, I). Isso evita um segundo processo.
Atenção ao prazo: a pretensão de cobrar aluguéis prescreve em 3 anos (art. 206, § 3º, I, do Código Civil).
Prazo para desocupar após a sentença
Julgada procedente a ação, o juiz fixa o prazo para desocupação voluntária. Quando o despejo se baseia na falta de pagamento, esse prazo é de 15 dias (art. 63, § 1º). Não havendo saída voluntária, é expedido mandado de despejo, com possibilidade de uso de força.
Passo a passo para o proprietário
- Reúna o contrato de locação, aditivos e a garantia existente.
- Monte a planilha do débito: aluguéis, condomínio, IPTU e contas previstas no contrato, com datas de vencimento.
- Guarde as comunicações com o inquilino e eventuais propostas de acordo.
- Defina a estratégia: liminar (se não houver garantia), inclusão do fiador, cobrança cumulada.
- Não faça "despejo por conta própria": trocar fechadura, cortar água ou luz ou retirar pertences pode gerar responsabilidade para o proprietário.
Erros comuns
- Esperar muitos meses antes de agir, acumulando dívida difícil de recuperar.
- Trocar a fechadura ou retirar o inquilino sem ordem judicial.
- Esquecer de incluir o fiador na ação e perder a chance de cobrá-lo no mesmo processo.
- Pedir liminar em contrato que tem garantia, o que atrasa o processo.
- Deixar passar o prazo de 3 anos para cobrar aluguéis antigos.
Perguntas frequentes
Com quantos meses de atraso posso entrar com despejo?
A lei não exige número mínimo. Um aluguel vencido e não pago já permite a ação de despejo por falta de pagamento.
Preciso notificar o inquilino antes?
Não é obrigatório no despejo por falta de pagamento. A notificação pode ser útil para tentar um acordo e documentar o atraso.
O inquilino pode pagar e continuar no imóvel?
Sim, se purgar a mora em 15 dias após a citação, pagando o débito atualizado com os acréscimos. Esse direito só pode ser usado uma vez a cada 24 meses.
Quanto tempo demora um despejo?
Depende da comarca, da existência de liminar e da defesa apresentada. Sem garantia no contrato, a liminar de 15 dias pode abreviar bastante a retomada.
Conclusão
O despejo por falta de pagamento tem regras próprias que favorecem a retomada rápida do imóvel, principalmente quando o contrato não tem garantia. O segredo está em agir cedo, documentar o débito e escolher a estratégia certa.
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Fontes e legislação consultada
Normas e precedentes citados neste artigo, com link para o texto oficial quando disponível. Conteúdo revisado em 9 de outubro de 2026.
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