Imóvel da herança pode virar usucapião? O que acontece quando um filho fica na casa dos pais

"Depois resolvemos o inventário"

"Pode ficar na casa", "depois resolvemos o inventário" ou "ele cuidou dos nossos pais e não tem problema continuar lá" são acordos frequentes dentro das famílias. O que poucos sabem é que essa informalidade pode trazer consequências patrimoniais importantes.

Segundo o advogado Carlos Alberto Zonta Junior, de Maringá, que atua nas áreas imobiliária e sucessória, com a morte do proprietário a herança é transmitida aos herdeiros e, até a divisão definitiva, os bens passam a ser compartilhados entre eles.

"O fato de um dos filhos ter morado com os pais, ter cuidado deles ou permanecer no imóvel depois da morte não significa, por si só, que aquela casa passou a pertencer exclusivamente a ele. Se existem outros herdeiros, os direitos deles sobre o patrimônio precisam ser preservados."

O que diz o STJ sobre usucapião entre herdeiros

O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu que um herdeiro que exerce a posse exclusiva de um imóvel da herança pode, em determinadas circunstâncias, pedir na Justiça o reconhecimento da usucapião. Não basta, porém, simplesmente morar no imóvel por certo tempo: é preciso preencher os requisitos da modalidade discutida, inclusive demonstrar posse exclusiva exercida como dono, sem oposição dos demais.

Na usucapião extraordinária, por exemplo, o Código Civil estabelece como regra o prazo de 15 anos de posse sem interrupção nem oposição, que pode cair para dez anos em situações previstas em lei.

"É justamente por isso que a família não deveria deixar uma situação patrimonial importante baseada apenas em conversas. O problema não costuma aparecer no primeiro ou no segundo ano. Ele aparece anos depois, quando alguém quer vender o imóvel, fazer a partilha ou reivindicar seu direito e percebe que nunca houve qualquer documento deixando claro em quais condições aquele irmão estava ocupando a propriedade."

Indenização pelo uso exclusivo

Outro ponto que surpreende as famílias é a possibilidade de pagamento pelo uso exclusivo do imóvel. A jurisprudência do STJ admite que o herdeiro que usufrui sozinho do bem comum seja obrigado a indenizar os demais pela parcela correspondente. Em decisão divulgada em 2025, a Quarta Turma voltou ao tema ao analisar o caso de uma herdeira que permanecia em um imóvel antes da conclusão da partilha.

Isso não significa que toda família precise cobrar aluguel do irmão que ficou na casa. Os demais herdeiros podem concordar com o uso gratuito. O importante é que a situação esteja organizada juridicamente.

"Se os irmãos querem permitir que um deles permaneça gratuitamente no imóvel, isso pode ser formalizado. Se entendem que deve haver uma compensação financeira pelo uso exclusivo, também é possível estabelecer as condições. O que traz insegurança é não fazer nada e acreditar que o vínculo familiar substitui a documentação."

Despesas, impostos e administração do imóvel

Além do documento que regule a ocupação, os herdeiros precisam acompanhar o inventário, a matrícula do imóvel, impostos, condomínio, manutenção e a forma como cada um participa da administração do patrimônio. O STJ decidiu que, antes da partilha, o IPTU é, como regra, obrigação do espólio. A divisão de outras despesas e eventual indenização pelo uso exclusivo dependem das circunstâncias de cada caso.

Formalizar não é desconfiar

"Enquanto todos concordam, parece desnecessário colocar qualquer coisa no papel. O documento não deve ser entendido como demonstração de desconfiança entre irmãos. É exatamente o contrário: ele registra aquilo que todos decidiram em um momento de harmonia e evita que, no futuro, cada pessoa tenha uma lembrança diferente sobre o que foi combinado."