Na desistência do comprador de lote, a Lei 6.766/1979 (art. 32-A) permite à loteadora reter multa e despesas limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, além de fruição (até 0,75% ao mês), encargos, impostos e corretagem integrada ao preço. A devolução pode ser feita em até 12 parcelas, com carência que depende de as obras estarem ou não concluídas.
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Lote tem regra própria, diferente do apartamento na planta: a multa e as despesas são limitadas a 10% do valor atualizado do contrato.
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Também podem ser descontados fruição de até 0,75% ao mês, encargos, IPTU e corretagem integrada ao preço.
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A devolução pode ser parcelada em até 12 vezes. Loteamento não registrado muda tudo e precisa ser verificado na matrícula.
Lote não segue a mesma regra do apartamento
Um erro comum é aplicar ao terreno os percentuais do imóvel na planta (25% ou 50%). O contrato de lote é regido pela Lei 6.766/1979 (Lei de Loteamentos), que ganhou o art. 32-A com a Lei 13.786/2018 e tem limites próprios.
Para contratos anteriores a 27/12/2018, a análise considera o entendimento dos tribunais aplicável à época, como a Súmula 543 do STJ.
O que a loteadora pode descontar
Na resolução por inadimplemento ou desistência do comprador, o art. 32-A permite descontar da devolução:
| Desconto | Limite previsto em lei |
|---|---|
| Fruição do imóvel | Até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, quando cabível |
| Multa (cláusula penal) e despesas administrativas, incluindo arras ou sinal | Até 10% do valor atualizado do contrato |
| Encargos moratórios | Sobre as parcelas pagas em atraso |
| IPTU e contribuições condominiais ou de associação | Do período em que o lote esteve à disposição do comprador |
| Comissão de corretagem | Desde que integrada ao preço do lote |
O teto de 10% incide sobre o valor do contrato, não sobre o valor pago. Por isso, o cálculo precisa ser conferido item por item.
Como e quando a devolução é paga
O § 1º do art. 32-A permite que a restituição seja feita em até 12 parcelas mensais, com início após uma carência:
- Loteamento com obras em andamento: até 180 dias após o prazo previsto no contrato para a conclusão das obras.
- Loteamento com obras concluídas: até 12 meses após a formalização da rescisão.
Atraso nas parcelas: a loteadora pode rescindir direto?
Não. Antes de rescindir por falta de pagamento, a loteadora deve promover a intimação do comprador pelo Registro de Imóveis para pagar as parcelas vencidas em 30 dias (art. 32). Só depois desse prazo, sem pagamento, o contrato pode ser considerado rescindido.
Se você recebeu essa intimação, ainda há tempo para pagar, negociar ou avaliar a saída com o menor prejuízo.
Loteamento não registrado: atenção redobrada
A lei proíbe vender lotes de loteamento não registrado (art. 37) e considera nula a cláusula de rescisão por inadimplemento do comprador nesses casos (art. 39). Se o loteamento é irregular:
- a culpa pelo problema tende a ser da loteadora;
- os limites de retenção do art. 32-A podem não favorecer a empresa;
- o comprador pode ter direito à devolução integral e outras medidas.
Conferir a matrícula do loteamento no Registro de Imóveis é o primeiro passo.
Passo a passo antes do distrato do lote
- Localize o contrato e o quadro-resumo, com valor total e índices de correção.
- Reúna os comprovantes de entrada e parcelas.
- Peça a matrícula do loteamento e confira o registro.
- Verifique se você teve posse do lote (cerca, construção, uso), o que influencia a fruição.
- Calcule o limite de 10% sobre o valor atualizado do contrato e compare com a proposta da loteadora.
- Não assine termo de quitação antes de conferir cada desconto.
Erros comuns
- Aplicar ao terreno os percentuais do apartamento na planta.
- Aceitar desconto de multa sobre o valor pago sem checar o teto legal.
- Ignorar a intimação do Registro de Imóveis e perder o prazo de 30 dias.
- Não verificar se o loteamento está registrado.
Perguntas frequentes
Quanto a loteadora pode reter no distrato do lote?
A multa e as despesas administrativas são limitadas a 10% do valor atualizado do contrato. Também podem ser descontados fruição, encargos, impostos e corretagem integrada ao preço, conforme o art. 32-A da Lei 6.766/1979.
A devolução do lote é feita à vista?
A lei permite parcelar em até 12 vezes, após carência que depende da fase das obras do loteamento.
Paguei pouco tempo e quero desistir. Vou receber algo?
Depende do valor pago, do valor do contrato e dos descontos. Como o limite de 10% incide sobre o valor do contrato, em contratos recentes o saldo a devolver pode ser pequeno. O cálculo precisa ser feito caso a caso.
O loteamento não é registrado. O que fazer?
A venda de lote em loteamento não registrado é proibida, e a cláusula de rescisão contra o comprador é nula. O caso exige análise, porque pode haver direito a devolução integral.
Conclusão
O distrato de lote tem regras próprias: teto de 10% sobre o valor atualizado do contrato, fruição limitada e devolução parcelada. Conferir a matrícula do loteamento e cada desconto da proposta evita prejuízos.
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Fontes e legislação consultada
Normas e precedentes citados neste artigo, com link para o texto oficial quando disponível. Conteúdo revisado em 9 de outubro de 2026.
- Lei de Loteamentos (Lei 6.766/1979), arts. 32, 32-A, 37 e 39
- Lei do Distrato (Lei 13.786/2018)
- Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), arts. 51 e 53
- STJ, Súmula 543 (restituição na resolução de promessa de compra e venda)
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