A construtora pode atrasar até 180 dias se essa tolerância estiver expressa no contrato. Passado esse prazo, o comprador pode rescindir com devolução integral e corrigida em até 60 dias, mais a multa contratual, ou manter o contrato e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor pago (art. 43-A da Lei 4.591/1964). O STJ também presume o prejuízo pela privação do uso do imóvel (Tema 996).
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A tolerância de até 180 dias só vale se estiver prevista de forma expressa e destacada no contrato.
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Depois dela, o comprador escolhe: rescindir com devolução integral e multa, ou manter o contrato com indenização mensal.
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Durante o atraso, juros de obra são indevidos e a correção do saldo pelo INCC deve dar lugar ao IPCA, salvo se o INCC for menor.
O prazo de tolerância de 180 dias
O contrato de imóvel na planta pode prever um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data de entrega, desde que essa cláusula seja expressa, clara e destacada (art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018).
Dentro desse prazo, o atraso não gera, em regra, penalidade para a construtora. O problema começa quando ele é ultrapassado.
Atrasou além da tolerância: as duas opções do comprador
Sem culpa do comprador, ele pode escolher:
| Opção | O que a lei prevê |
|---|---|
| Rescindir o contrato | Devolução integral de todos os valores pagos, corrigidos, e da multa contratual, em até 60 dias após a resolução (art. 43-A, § 1º) |
| Manter o contrato | Indenização de 1% do valor efetivamente pago, por mês de atraso, proporcional aos dias (art. 43-A, § 2º) |
As duas penalidades não se acumulam: ou se resolve o contrato com a multa, ou se mantém o contrato com a indenização mensal.
O que o STJ decidiu sobre o atraso
O Superior Tribunal de Justiça uniformizou vários pontos no Tema 996:
- O contrato deve informar de forma clara o prazo certo de entrega, sem condicioná-lo à assinatura do financiamento.
- Ultrapassada a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido pela privação do uso do imóvel, e a indenização costuma tomar como base o valor de aluguel de imóvel semelhante.
- É ilícita a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente após o prazo de entrega.
- Durante o atraso, a correção do saldo devedor pelo INCC deve ser substituída pelo IPCA, salvo se o INCC for menor.
Nos Temas 970 e 971, o STJ definiu que a multa moratória prevista no contrato, quando equivalente ao aluguel, não se acumula com lucros cessantes, e que a multa prevista só contra o comprador pode ser invertida contra a incorporadora.
E o dano moral?
Para o STJ, o simples atraso na entrega, em regra, não gera dano moral automaticamente. Situações excepcionais, como atraso muito longo com consequências graves e comprovadas, podem justificar o pedido. Cada caso depende de prova.
Rescindir ou esperar?
Depende do seu objetivo e da saúde financeira do empreendimento:
- Rescindir pode fazer sentido se a obra está parada, se há risco de a incorporadora não concluir ou se o imóvel deixou de atender ao seu plano.
- Esperar com indenização pode ser melhor se a obra está próxima do fim e o imóvel ainda é interessante.
Antes de decidir, confira a matrícula do empreendimento (patrimônio de afetação, habite-se, ônus) e a situação da obra.
Passo a passo
- Localize o contrato e identifique a data de entrega e a cláusula de tolerância.
- Calcule as datas: prazo contratual, fim da tolerância e situação atual.
- Guarde provas: comunicados, e-mails, fotos da obra, atas de assembleia de compradores.
- Verifique o saldo devedor e os índices de correção aplicados no período do atraso.
- Não pare de pagar por conta própria: a interrupção pode inverter a culpa.
- Notifique a construtora de forma documentada antes de decidir o caminho.
Erros comuns
- Aceitar cláusula de tolerância "indeterminada" ou condicionada ao financiamento.
- Pagar juros de obra depois do prazo de entrega.
- Assinar termo de recebimento ou distrato com quitação ampla sem calcular a indenização.
- Pedir dano moral como se fosse automático.
Perguntas frequentes
A construtora pode atrasar a entrega?
Pode haver tolerância de até 180 dias, se prevista de forma expressa e destacada no contrato. Depois disso, o atraso gera direitos ao comprador.
Quanto recebo de indenização pelo atraso?
A lei prevê 1% do valor pago por mês de atraso para quem mantém o contrato. O STJ admite indenização com base no valor de aluguel de imóvel semelhante. A multa contratual e os lucros cessantes, em regra, não se acumulam.
Posso desistir da compra por causa do atraso?
Sim, após a tolerância e sem culpa sua. Nesse caso, a devolução deve ser integral e corrigida, com a multa contratual, em até 60 dias.
A construtora pode cobrar juros de obra durante o atraso?
Segundo o STJ (Tema 996), é ilícito cobrar juros de obra ou encargo equivalente após o prazo de entrega.
Conclusão
O atraso na entrega do imóvel na planta tem regras objetivas: tolerância limitada, indenização mensal ou rescisão com devolução integral, e proteção contra encargos durante o atraso. A melhor escolha depende das datas, do contrato e da situação da obra.
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Fontes e legislação consultada
Normas e precedentes citados neste artigo, com link para o texto oficial quando disponível. Conteúdo revisado em 9 de outubro de 2026.
- Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964), art. 43-A
- Lei do Distrato (Lei 13.786/2018)
- STJ, Tema Repetitivo 996 (atraso na entrega de imóvel na planta)
- STJ, Temas Repetitivos 970 e 971 (cláusula penal e lucros cessantes)
- Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990)
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