Distrato de imóvel na planta: quanto a construtora pode reter e quando você recebe

Por que o distrato não é igual para todos

O distrato é o acordo pelo qual comprador e incorporadora encerram o contrato. Quando não há acordo, o encerramento pode ser discutido como resolução por inadimplemento, seja do comprador, seja da empresa.

A primeira pergunta de qualquer análise é simples, mas decisiva: quem deu causa ao fim do contrato?

• Desistência ou impossibilidade financeira do comprador: a lei admite que a empresa retenha parte dos valores pagos, dentro de limites.
• Atraso ou descumprimento da incorporadora: a lógica se inverte. Superado o prazo de tolerância, o comprador pode pedir a resolução com devolução integral e corrigida dos valores, além da multa prevista no contrato.

Por isso, dois compradores do mesmo prédio podem ter resultados muito diferentes. O motivo, a data do contrato, o regime do empreendimento e as provas mudam o cálculo.

A data do contrato: antes ou depois de 27/12/2018

Em 27 de dezembro de 2018 entrou em vigor a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Ela alterou a Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e a Lei de Loteamentos (Lei 6.766/1979) e passou a fixar limites objetivos para a retenção.

• Contratos assinados a partir de 27/12/2018: seguem, em regra, os limites e prazos da Lei 13.786/2018.
• Contratos anteriores: a análise considera o entendimento dos tribunais aplicável à época. A Súmula 543 do STJ, por exemplo, prevê a restituição imediata das parcelas pagas, integral quando a culpa é da vendedora e parcial quando o comprador deu causa ao desfazimento.

Quanto a construtora pode reter na desistência

Quando o comprador desiste, a Lei 13.786/2018 permite que a incorporadora fique com parte do que foi pago a título de pena convencional. Os limites dependem de um detalhe que muita gente desconhece: o patrimônio de afetação.

O patrimônio de afetação separa o dinheiro da obra do restante do caixa da incorporadora. Ele precisa estar averbado na matrícula do empreendimento. Conferir a matrícula é o primeiro passo para saber qual faixa se aplica.

Atenção: esses percentuais são tetos, não valores automáticos. A cláusula precisa estar prevista e destacada no contrato, e o cálculo deve partir dos valores efetivamente pagos.

O que mais pode ser descontado

Além da multa, a lei autoriza descontar alguns itens, desde que previstos de forma clara:

• Comissão de corretagem: pode ser deduzida quando foi informada ao comprador de forma destacada, com valor e responsável pelo pagamento. O STJ já decidiu (Tema 938) que a transferência da corretagem ao comprador é válida quando há essa informação prévia.
• Taxa de fruição: se o comprador recebeu o imóvel ou teve a posse disponível, pode haver cobrança de até 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, proporcional ao período.
• Impostos, condomínio e encargos do período em que o comprador esteve na posse.

O ponto de atenção: o somatório não pode transformar a retenção em perda total. Descontos sem base, sem previsão ou sem destaque no quadro-resumo podem ser questionados.

O quadro-resumo e o direito de arrependimento

Desde 2018, os contratos de imóvel na planta devem começar por um quadro-resumo com as informações essenciais: preço, forma de pagamento, corretagem, índices de correção, prazo de entrega, existência de patrimônio de afetação e as consequências do distrato.

Se o quadro-resumo estiver incompleto, a lei prevê prazo para a empresa corrigir a falha. Persistindo o problema, o comprador pode ter fundamento para pedir a resolução do contrato.

Quando a compra foi feita em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, a Lei 13.786/2018 também garante o direito de arrependimento em até 7 dias, com devolução de tudo o que foi pago, inclusive a corretagem. O prazo é curto e precisa ser exercido por escrito.

Atraso de obra: quando a devolução tende a ser integral

O contrato pode prever um prazo de tolerância de até 180 dias além da data de entrega, desde que expresso e destacado (art. 43-A da Lei 4.591/1964).

Superado esse prazo sem entrega, e sem culpa do comprador:

• o comprador pode pedir a resolução do contrato com devolução integral dos valores pagos, corrigidos, e da multa estabelecida, em até 60 dias;
• ou, se preferir manter o negócio, pode ter direito a uma indenização pelo atraso, conforme o contrato e a lei.

Comparar a data contratual, a tolerância e a data efetiva do habite-se e da entrega das chaves é essencial. Comunicados, e-mails e atas de vistoria são provas importantes.

Loteamento tem regra própria

Comprou um lote e não um apartamento? O raciocínio muda. A Lei de Loteamentos, também alterada pela Lei 13.786/2018, prevê regras diferentes para retenção, fruição e forma de devolução, que pode inclusive ser parcelada.

Não presuma que o contrato do terreno segue a mesma lógica do imóvel na planta. A regularidade do loteamento no Registro de Imóveis também precisa ser conferida.

Passo a passo antes de assinar o distrato

1. Localize o contrato e o quadro-resumo, incluindo aditivos e o recibo de corretagem.
2. Reúna os comprovantes de entrada, parcelas, intermediárias e o extrato atualizado da empresa.
3. Confira a matrícula do empreendimento para saber se há patrimônio de afetação.
4. Anote as datas: assinatura do contrato, prazo de entrega, tolerância e eventual entrega das chaves.
5. Não pare de pagar por conta própria. A interrupção pode gerar mora, multa e mudar quem deu causa ao fim do contrato.
6. Leia a proposta de distrato com atenção à quitação, às renúncias e ao valor final. Depois de assinada, ela pode encerrar discussões que ainda estariam abertas.

Erros comuns

• Aceitar o primeiro cálculo da empresa sem conferir base, percentual e descontos.
• Assinar termo de quitação ampla sem entender o que está sendo renunciado.
• Confundir entrega das chaves com posse efetiva para fins de taxa de fruição.
• Ignorar o financiamento bancário ou a alienação fiduciária, que precisam ser analisados junto com o contrato de compra e venda.
• Deixar passar o prazo de 7 dias do arrependimento em compras feitas em estande.

Conclusão

O distrato de imóvel na planta tem regras objetivas desde 2018, mas o resultado depende de fatos que mudam de contrato para contrato: quem deu causa, a data de assinatura, o patrimônio de afetação, a corretagem e a posse.

Antes de assinar a rescisão ou parar de pagar, reúna os documentos e busque uma avaliação individual. Uma análise prévia pode evitar a assinatura de um acordo desfavorável. O Dr. Carlos Alberto Zonta Junior, OAB/PR 77.920, especialista em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito, atende em Maringá/PR e de forma on-line em todo o Brasil.